底地や共有名義不動産の相続時の問題点について

ここ2、3年、不動産業界では、研修や勉強会のテーマとして、相続問題、空き家問題、空き家対策、中古住宅について取り上げられることが大変多くなっています。

最近では当社にも相続絡みの案件の相談が増えてきています。特に底地(貸宅地)や共有名義不動産の共有持分のみの売却の相談などです。

日本では土地と建物がそれぞれ別の権利として登記され、所有権も別の名義になっている場合があります。土地を所有している地主がいて、その土地の上に借地人が自身の名義の建物を保有し地主に地代を支払うという借地権もその形態のひとつです。

ただ、この形態は後々いろいろ問題を抱えることになります。

相続時の問題点~借地人側~

建物を所有している借地人側の問題として、将来ご自身が亡くなりお子様が引き続き同じところに住む場合はともかく、お子様が別に住んでおられる場合でも建物は相続することになります。

誰も住んでいない建物に対して地代を払わないといけないですし、換価しようにも今どき“借地権付建物”を買う人はおりません。地主に返還する場合には更地にして返還しないといけないので、最終的には費用負担して建物を解体することになります。

引き続き住む場合でも建物老朽化にともなう建て替えの際に「建替え承諾料」がかかったり、売却時(売却は非常に難しいですが)には「譲渡承諾料」がかかったり、どちらにしても出費は不可避です。

相続時の問題点~地主側~

底地を所有している地主側の問題としては、土地を所有していたとしてもその土地には“借地権”という権利が付いており、ややこしい話ですが権利の割合としても一般的には借地権の割合の方が多くなります。

昔から住んでおられる借地人に対してはほとんどの場合、法律上強制的に立退いてもらうことはできませんので、そういった底地を所有している場合、換価しようとしても一般の方は買えません。不動産業者が買い取るにしても、地代や借地権割合等の関係でかなり低い金額になってしまいます。

土地を個人名義で所有していると、相続のときにも厄介です。実際には買い手が付かないような土地(底地)でも不動産としての評価がついていますので、相続時には相続税もかかります。相続財産のうち不動産はかなりの割合を占めます。平成27年の相続税非課税枠の変更により少しの土地でも相続税がかかる可能性がありますが、特に広い土地で所有していると現金がなければ税金は納められません。土地に他人名義の建物が存在する“底地”では物納も認められません。

共有名義不動産の場合はさらに“ややこしい”

底地を所有している側も建物を所有している側も、相続人が共有で所有することになった場合はもっと“ややこしく”なります。

よほどの資産家の方以外、ほとんどの方は不動産に関して相続前の対策はされておりません。相続発生後、司法書士が当たり前のように法定相続分として“共有持分”で登記してしまいます。これは問題を先送りにしているだけで、将来もっと厄介な問題になります。

本来は相続が発生する前からの対策が必要です。

マンション・アパートなど収益不動産の買取りについて思うこと

去年から続いている収益不動産バブルは、結局今年1年引き続いた状態で終わりました。金融機関の金余り現象とマイナス金利の影響で、レバレッジを効かせた収益不動産の取引に拍車がかかったようです。

最近では不動産業者だけではなく、マンションやアパートなど収益不動産を所有する一般法人や個人も増えてきています。そのため、ある程度仕上がった収益不動産に関しての買取りの競争が激しく、仕入れは益々厳しくなってきています。

収益不動産だけではなく、“インバウンド”からの要素を見込んだホテル用地や民泊案件等、特に都心部での不動産価格はかなり上昇しました。一方で、田舎の方の土地や収益を生まない不動産は需要がなくなり、価格が付かない状況になっています。環境も眺望も良く昔は結構高い値が付いた土地でも、山手で駅から離れていたりバス便しかなかったりすると、やはり人気(需要)が無く、結局価格に反映されてしまいます。

ファミリータイプの中古区分所有マンション買取りの例

今年取引させていただいた、ファミリータイプの中古区分所有マンションの例をご紹介いたします。こちらのマンションは地域的には悪いところではないのですが、駅から2km離れており、徒歩なら坂道を20分以上、バス便でもバス停から徒歩7分という立地。そのため、金額そのものよりいつ売却できるかという“時期”のリスクを考え、当社ではなかなか思い切った買取り金額の数字が出せませんでした。

「どうすれば高い金額で売却できるか」を売主様と色々相談しながら進めて、結局知り合いの業者に買っていただきました。売主様も状況はよく分かっていらっしゃったので、マンション評価額からかなり低い金額でも逆に喜んでいただき良かったと思っております。

「ただでも売りたい」収益不動産の買取りでお困りの方のために

区分所有マンションは、管理費・修繕積立金というものがあります。固定資産税もかかってきます。自分が使っていない不動産でも、所有するだけでお金がかかるのです。

実は、去年から今年にかけて、当社の「ホームページを見ました」と言って相談を受ける事案で、こういった“ただでも売りたい”という案件がかなりあります。最終的な形が、需要のある不動産に仕上がれば当社での買取りも検討できるのですが、逆に需要がないとなるとビジネスにつながらないので中々検討し難いのです。

ただ、そういった不動産で困っている方がたくさんいらっしゃるのなら、方法論をもっと考えてお役に立てるようなビジネスモデルを作っていくのも使命ではないかと最近感じております。

一年を振り返って

今年一年を振り返って、不動産の価格という点で見れば全体的に昨年に引き続き、「上っていた」、もしくは「高止まりしていた」一年だったように思えます。特に不動産業界では買い取り価格の上昇により、なかなか物件の仕入れができない状況が続いています。収益不動産に関しては、今は一般の投資家でさえ様子見の中で、プロの業者のほうが高い金額で買っている事例も多く見られます。購入する側も様々な理由からでしょうが、現在でも人口が増え続けていて「東京オリンピック」も控えている東京は別として、空室がでれば賃料が下がる関西で、この先“下振れ”のリスクを考えるとちょっと手が出せない利回りでの物件が取引されている事に興味を覚えます。

当社でも今年は物件の仕入れがなかなかできない一年でした。年末には久しぶりに不動産競売の物件に入札したのですが、開札の結果は入札総数も50件以上で(最近の収益物件でも多くて30件くらいでしょうか・・・)、最高価は当社が入札した金額の倍近い価格でした。少し前までは、一番手の価格だけが飛び抜けていて、2番手、3番手以降は“ダンゴ状態”ということが多かったのですが、今回は3番手までも案外近い金額で入札されていました。今は収益物件だけに限ったことではないですが、競売物件で落札される金額の方が一般に出ている不動産物件よりも高いような感じがします。

今月、当社で所有していた収益マンションを売却しました。昨年一般の方から買った3階建てのマンションですが、当時依頼されていた管理会社が良くなかったのか、入居状況は15室のうち14室が空室で、建物自体も屋上の防水が切れて雨漏りがしており3階の部屋の内装まで雨漏りの痕跡がありました。知り合いの業者様からお話をいただき、売主様が希望されている売却金額にあわせて買わせていただきました。取得した後、半年近くかけて屋上防水工事、共用部廊下防滑シート工事、外壁塗装工事、室内全面改装工事、エアコン・給湯器取替え工事、機械式駐車場の解体埋め戻し工事等を行い、新たに入居募集をして満室にしてから販売しました。簡単な物件ではなかったですが、マンションを“加工”していくなかで勉強になることもあり、何よりも、以前の所有者様、紹介していただいた不動産業者様、工事に関わって下さった業者様、入居者様、売却時の仲介業者様、買主様等みんなに喜んでいただいたのが良かったと思います。

今年は税理士さんや一般の方、それに初めてという業者様からの「ホームページを見ました」という事で不動産に関する相談のお電話をいただきます。すべての案件が解決できるわけでもないですが、私共もたとえビジネスにつながらなくてもできるだけお力になれるよう対応させていただくよう努力しております。

来年も引き続きよろしくお願いいたします。

 

成年後見

最近の話ですが・・・

高齢の女性(本人・現在90歳)が特別養護老人ホームで10年くらい寝たきりの状態にあります。本人が独身だったので、女性の弟が成年後見人になって本人の財産管理や定期的な裁判所への書類提出・報告を行ってきました。ところが、最近になって裁判所から「ご本人の資産状況なら“成年後見監督人”を付けて下さい」と言われました。以前から成年後見監督人の制度はありますが、親族間に意見の対立がある場合や資産の額・種類が多いなどの条件にあてはまる場合につくのですが、今回のケースでは成年後見人を決める際もそれ以降も親族間で意見の対立もないですし資産に関しても大きな変化があったわけでもありません。本人の資産額が条件の場合、以前は数千万円~1億円以上の金額だったのが、今は1,000万円くらいでも成年後見監督人が付くようになっているそうです。問題は、成年後見監督人が付くと(本人の状況により変わりますが)毎月少なくても数万円の報酬を支払わなくてはなりません。今回のように親族の成年後見人が報告書や書類の作成も含めて全て実際の業務をして、成年後見監督人は裁判所への報告(年1回)の際のチェックくらい・・・。それで年間数十万円!しかも報酬額を事前に聞いても教えてもらえない上に、決まったらほぼ強制です。「報酬は本人の資産によって変わる」という事ですが、作業量で変わるのならわかりますが、本人の資産によって変わるというのは理解できません。“財産保護”と言いながら資産のある者から合法的に、食いつぶさない程度に搾取するということでしょうか・・・。また成年後見監督人付与の判断基準もあいまいで、裁判所へきっちりした説明を求めてもすべて「そうなっているから」「裁判所が判断する」という答えだけです。裁判所側の言い分としては、①弁護士や司法書士など資格のある者以外(親族の方など)が成年後見人になった場合の不正な横領問題が増えている事、②成年後見人から裁判所へ提出される報告のチェックが裁判所側で手に負えないくらい増えてきている。ということですが、①に関しては、成年後見監督人が付いても不正な横領は防ぐことはできませんし、資格のある者が不正に横領した事件もあります。②についても裁判所の手に負えないなら、裁判所から報酬を支払うのが筋だと思います。

最終的には成年後見人は“弁護士か司法書士に限る”ということなのでしょうか?「不遡及の原則」を無視した“過払い金訴訟”もそうですが、これでは弁護士や司法書士を儲けさせるために作られた制度としか思えません。裁判所の方でも「納得されない方も結構いらっしゃいます」と言っていましたが、この制度のままで納得される方のほうが少ないでしょう。今はあまり知らない方も多いようですが後々問題になる制度のように思えます。

最近は、不動産業界でも任意後見や家族信託等のセミナーも増えてきました。これからは、今回のケースのように本人に成年後見人が付いてしまって選択肢がない状態になる前に、資産保護の方法を考えていかないといけません。以前はかなりの資産家だけの世界の話でしたが、超高齢社会のうえに相続税の基準も変わり今はもっと身近な話になってきています。

 

空家問題

今年2月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が公布されました。

現在国内では、空家が800万戸以上あると言われており、年々その数も増加しています。不動産業界における団体の講習や研修でも、近年はこのテーマが取り上げられることがかなりあります。空家問題の原因は色々あると思いますが、まずは経済の原則である需要と供給のバランスです。昔は人口増に伴い需要がある中で住宅も増えてきたわけですが、人口が減っている今の日本の状況下でも相当数の新築住宅が建っているので、はっきり言って供給過多です。同じように人口が減っている先進国もありますが、欧米の場合、新築住宅よりも中古住宅の売買戸数の方がはるかに多く資産価値も落ちないので、日本でも中古住宅に価値を見出せる環境が必要なのでしょう。

一般の方が住むような木造住宅の場合、通常20年くらいで建物の価値は無くなると言われていますが、これは会計上の償却年数として「木造住宅の耐用年数22年」となっていることから、建物の使用限界も築20年くらいと誤解され、“新築住宅よりも中古住宅は価値が下がってしまっている”というイメージが消費者側にあるように思います。実際、不動産を扱っていると価格が落ちていない物件もたまにありますが(物件によっては販売価格よりも現在の相場の方が高い築20年以上の区分所有マンションもあります)、建物の価値というよりもあくまで土地(場所)の価値で判断されているようです。まあ、建物に関しては、いくら良い(費用が高い)建物でも時代によって流行もあり、それが価格に反映されてしまうので何とも言えませんが・・・。

これまで中古住宅取引の活性化といっても、構造・性能・品質に対する不安の解消ということに重点が置かれており、インスペクション(建物診断)の普及やリフォームの促進、より詳しい調査の要求、瑕疵担保責任の明確化等、消費者それも買主の目から見た目線が中心でした。そのこと自体は大事なことですが、これだけでは売主(一般の方や不動産業者)、仲介業者に責任とリスクだけがかかってくるので、どうしても不動産業者は“儲かってリスクも少ない”新築の市場に流れていきます。言い方は悪いかもしれませんが、中古住宅の市場でも不動産業者が“儲かる”仕組みを考えないと、結果的に消費者もそちらに目が向かないし、空家に関して問題を抱えている一般の方への解決策も限られてしまいます。

徐々にですが、最近ではこちら側(不動産業者)の目線からでも頷ける様な施策が増えてきたように思えます。今回の「空家等対策の推進に関する特別措置法」もそうですが、税金の軽減や規制の緩和等、政策による力が一番強い流れになります。

当社にも空家で困っておられる一般の方からの相談もありますので、空家問題に対する解決方法を探求していかないといけません。

不動産取引の現状

2014年の不動産取引額が7年ぶりに5兆円台を回復したそうですが(2月5日付日本経済新聞)、昨年の場合、円安になったことによる海外の企業やファンドの取引が増えたことと、上場REITが低調ななか金融機関が投資する非上場の私募REITの規模が拡大したことなど、主に企業の不動産取引が活発になったことが取引額を押し上げた要因と言われています。

実際、日々不動産を扱っていて(特に関西においては)取引が活発になっているような実感は全くありません。事業用不動産については、昨年1年間そして年が明けてからも業者が買い取りできるような物件は相変わらず少なく、物件が出たとしても値段が高いため採算に合わず・・・といった状態が続いています。一般の方が購入する新築の住宅(戸建・マンション)の価格の推移に比べて土地の仕入れ価格や建築費等のコストが急激に上がっているので、建売業者やマンションデベロッパーは大変苦労されているようです。

私のまわりの不動産業者でも、今までの専門分野外として保有目的で収益物件を購入される建売業者や、将来マンション用地になりそうな場所の収益物件を何年間か賃料を得ながら長い目でみて購入されるマンションデベロッパーもあったりして様子を見ている感じでしょうか。収益投資用収益物件にしても、金融機関の締め付けが厳しくないので売主も強気になり、一方で利回りが低いと買主の購入意欲も強まらない状況です。

実需の面では、住宅ローンの金利が低くなるのは良いのですが、一般的に住宅を購入する30~40代の方の購入意欲が高くなるには生活面や給与面といった社会的に安定した要因でもう少し時間がかかりそうに思えます。そもそも空き家がこれだけ増えてくると、「需要を供給」といった経済の大原則からすれば供給するプレーヤーは弱い立場になります。いかに政策の力を借りて(利用して)生き残るかということも考えていかないといけません。

収益不動産を取り巻く現状・価値について

当社では収益物件の買い取りを行っておりますが、去年から今年にかけて物件数が少なくなってきております。また、出てくる物件はどれも割高傾向という状態が続いております。収益不動産は、一般投資家だけではなく不動産業者も買い取りをしますが、最近では建売業者が購入するケースやマンション開発業者が購入するケースも増えてきているようです。

収益不動産の価値を計る際に判断基準のひとつになる「利回り」も物件価格の高騰に伴い低くなってきていますが、一方で不動産の賃料が(特に関西では)相変わらず低下傾向にあるので、不動産の絶対的価値は高まっていないということにもなります。

不動産は株式とは違い価値がゼロになることはまず考えられないのですが、収益不動産の価格については昔から常にトレンドがありますので、今の高水準がはたしていつまで続くのか注視しているプレーヤーも多いと思います。収益不動産の価格が高水準な時ほど、リスク管理が必要になってきます。

来年より相続税の非課税枠が縮小

来年(平成27年)から相続税の非課税枠(基礎控除)が縮小されます。実質的に相続税の増税ということですが、新たに相続税がかかるとみられる人は全体の17%と言われており、また申告割合は現在の1.5倍から数倍とも言われております。特に都心部では不動産の評価も高いため、富裕層以外にも対象となる方が出てくることになるでしょう。

不動産に関して言えば、収益不動産を所有されている場合、その不動産評価により申告の対象となったが、収入が賃料収入だけの場合は現金での納付が難しいケースも出てきます。特に昔からの地主様は土地を所有されていても相続時に納める現金がない場合、最近は物納もできない事もあるので困ったことになってしまいます。

不動産を絡めた相続税関連ビジネスも最近増えていますが、当社では以前より相続税対策としての底地の買い取りや、相続前後に問題が発生するような物件(現金化したい物件、相続人として手放したい物件、共有名義で処分に困っている物件)の買い取りをしており、買取実績も多くございます。また不動産に関連する相談のみの受け付けも行っております。

相談料は無料ですので、お困りのことがありましたら、ジャパンケルモまでお気軽にご連絡ください。