この記事では、
「底地を買い取って欲しい」
「底地売却が難しそうだ」
「底地買取について経験のある専門家に相談したい」
と、お考えの不動産業者様、税理士様、弁護士様、司法書士様に向けた内容を書いています。
底地買取が難しい理由
多くの地主様は、「底地を買い取ってほしいのに、なかなか買い手がつかない」とお悩みです。
底地が売れない理由には以下があります。
- ・借地権者がいるため、購入しても自由に土地を使えない
- ・借地権者との煩わしい交渉やトラブルが発生する可能性がある
- ・収入が少ない、契約内容が不明、地代が未納である
- ・広い土地に借地人が複数人住んでいる
- ・銀行の融資が付かない
- ・地上げの場合、全てが更地にならないと商品にならない
- ・借地人が不明または不存在の場合、相続人の調査費用、建物解体費用等の負担がある
借地人がいるため、購入しても自由に土地を使えない
底地は購入しても自由に土地を使うことができません。
理由は、底地には借地人が既に家屋を建てて長らく居住していたり、利用していることが多く、そのような土地は、第三者が購入したとしても正当事由がない限り借地人を立ち退かすことはできず、自由に利用することができないからです。
また、ひとつの底地で、「土地は地主様の所有、建物は借地人の所有、そして住んでいる人（建物の利用者）がさらに異なる」というように権利関係が複雑なケースもあります。
このような場合は、地主様としても自分の土地なのに自由に使うことができず、第三者も買い取るのをためらいます。
借地人との煩わしい交渉やトラブルが発生する可能性がある
借地人との煩わしい交渉やトラブルでよくあるのは、
- ・借地人が地代を滞納している
- ・地代の値上げ交渉で借地人とトラブルになる
です。
このように地代の督促をしたり、契約内容や値上げ交渉を行うことは、地主にとって非常にストレスで時間と手間もかかります。
これが底地が売れない理由の一つにもなっています。
収入が少ない、契約内容が不明、地代が未納である
地主は借地人から地代を受け取ることができます。
ただ、底地では、地代は昔からの安い相場の料金が現在もまかり通っていることが多く、たとえ地主が借地人から地代を得たとしても、土地の固定資産税や手続きの手数料等を支払うと、手元にほとんどお金が残らないこともあります。
また、昔から代々受け継がれていた底地は、契約内容も不明なこともあります。
さらには、借地権者に相続が発生して、そのまま空き家になったり地代が未納になっている底地もあり、それらが底地買取が難しい理由の一つにもなっています。
広い土地に借地人が複数人住んでいる
広い土地に借地人が複数人住んでいる場合、分筆作業が発生します。測量、境界確定、現地立会、書類作成、登記申請など、膨大な時間と手間がかかる場合があります。その面倒な作業のため、底地が買取されにくいというのもあります。
銀行の融資が付かない
底地の購入時には、銀行の融資（ローン）を組めないことがほとんどです。借地人が借地人所有建物の底地を買う場合を除いては、ほとんどの場合現金でしか売買ができません。
理由としては、底地上に建てられている家屋が第三者の所有になるため、底地のみを購入するにも、その土地を自由に使えないので担保にできるものがなく、そのためローンが組めないということになります。
地上げの場合、全てが更地にならないと商品にならない
底地に建つ建物の所有者には借地権が生じているので、地主は正当事由がある場合等を除いては、法律上借地人を立ち退かすことはできません。
一帯の底地を地上げする場合は、立退料を支払う等金銭交渉で同意を得ることができたとしても、その土地の借地人全員が立ち退きに承諾し、土地が更地にならないと商品にならず、販売することができません。
借地人への交渉には時間も手間もかかり、これが底地が売れない理由の一つにもなっています。
借地人が不明または不存在の場合、相続人の調査費用、建物解体費用等の負担がある
借地人が亡くなって建物だけが残る場合は、地主側の費用負担で借地人の相続人を調査して、相続人が不存在の場合もしくは相続人が相続放棄をした場合などは、面倒な手続きを経て地主の費用負担で建物を解体することになります。
また、現状は借地人が居る場合でも、将来的にこのようなケースになる事も考えられます。
以上、上記の理由で底地の買取が難しくなっています。
底地を買い取ってもらう方法
底地を買い取ってもらう方法には下記があります。
- ・借地権者が底地を買い取る
- ・地主と借地人が協力して土地と建物を同時に売却する
- ・第三者が底地を買い取る
借地人が底地を買い取る
借地人は、もともと地代を地主に支払っていますが、「建物の増改築」「建て替え」「第三者への譲渡」「抵当権の設定」を行う場合は地主の承諾が必要です。
そこで、借地人が土地（底地）を購入すれば、借地人はその土地を自由に利用することができ、しかもそれまで地主に支払っていた地代も発生しません。
また、底地の買取価格の相場は、借地権が付いており自由に使うことができないので、更地価格よりかなり低い金額になりますが、買取先が借地人の場合は所有権として土地建物一体のものとなり、結果的に資産価値も上がります。
さらに、借地人が底地を買取る場合にはローンも組みやすいです。そのため、借地人が底地の買取資金を準備しやすいのも特徴です。
底地は、借地人に買取してもらうのがベストな方法なので、まずはその点を検討してみると良いでしょう。
地主と借地人が協力して土地と建物を同時に売却する
借地人が将来にわたって借地権のある建物を利用しない場合は、地主が借地人と協力し、土地と建物を同時に売却するという方法もあります。
第三者が底地を買い取る
どうしても売却できない場合は、底地買取業者のような第三者に相談して買い取ってもらうという方法もあります。
底地買取業者は、あらゆるパターンの底地案件を扱っておりますので、的確にスピーディーに判断をして、底地を売却したい地主のサポートをしてくれます。
まずは不動産業者や税理士に相談しても良いですが、底地に関するより深い専門知識と取引実績のある底地買取業者に相談することをおすすめ致します。
不動産業者様から底地買取に関してよくある質問・相談
底地の買取に関して、不動産業者様からよくある質問を挙げます。
- ・借地権付き建物を買い取れますか？
- ・借地権付き建物の売買のときに実際の手続きはどうしたらいいですか？
- ・底地売買の契約書の書き方を教えて欲しい
- ・どれくらいの金額で底地を買ってくれますか？
- ・底地の金額を知りたい
- ・この底地案件は買い取れますか？
このような質問を不動産業者様から頂きます。
当社ジャパンケルモでは、不動産業者様からの具体的なお話をお聞きし、できる範囲でお答えさせていただきます。
税理士様、弁護士様、司法書士様から底地買取に関してよくある質問・相談
底地の買取に関して、税理士様、弁護士様、司法書士様からよくある質問を挙げます。
- ・相続税破産を避けるための相談
- ・借地人の相続人がいない場合の相談
- ・将来的に相続が発生するとややこしくなるケースもあるので、相続が発生する前に売却したい
このような質問を税理士様、弁護士様、司法書士様から頂きます。
当社ジャパンケルモでは、税理士様、弁護士様、司法書士様からの具体的なお話をお聞きし、できる範囲でお答えさせていただきます。
底地の売却相談事例
実際にお客様からいただいた底地の売却相談事例を紹介します。
【売却相談事例】税理士様より底地売却についてのご相談
所有者は昔からの地主様。
税金対策を考慮した資産の整理のひとつとして土地の売却を検討している税理士様からのご相談。建築基準法上の道路に接する間口が狭く奥に長い土地で、奥の2件については接道義務を満たしていないため、建替えができない建物になっている案件でした。
相談を受けてから1年10か月後、当初の買い受け価格に上乗せした金額で底地買取をさせていただきました。
【売却相談事例】所有者の法人の物件売却に伴い、借主様からのご相談
信託登記されている土地を外食テナントに貸して所有されている法人が信託の解除に伴い入札により売却することとなった案件。借主であるテナント様からのご相談。
借主様からのご相談ということもあり、賃料や保証金の扱いを事前に取り決め、弊社が貸主の立場となった場合でも、無理なく営業・運営してもらうよう賃料を見直し、弊社が入札により落札した際は、見直しの賃料(1割以上下げた金額)での賃貸借契約を締結するという合意書を事前に交わした後に、入札に参加させていただきました。
【売却相談事例】土地所有者のご親族様から共有名義の底地売却のご依頼
底地所有者のご親族様からの売却のご依頼。
以前より借地人様との交渉を続けてきたが、価格交渉で折り合わず、その後は地代を上げる交渉に移り、紛争にまで発展してしまった案件。
なかなか買い手が付かない案件で困っておられましたが、最終的に底地を売却することができ、また借地人様側との面倒な紛争からも開放され、依頼者様や売主側の弁護士様にも大変喜んでいただきました。
以上、当社ジャパンケルモへの底地売却の相談事例を紹介しました。
もっと事例をお読みになりたい場合は、下記のリンクをクリックしてください。他の相談事例も紹介しています。
まとめ
以上、底地の不動産の買取について、その方法と、不動産業者様・税理士様・弁護士様・司法書士様からよくあるご質問内容、実際の買取相談事例を紹介しました。
ジャパンケルモでは、主に関西圏において、不動産を取り扱っております。そのため、その土地の特性などに精通しており、相場観にも強いというメリットがあります。
底地の処理については、大阪市内だけでも約3万坪の実績があります。底地や共有名義不動産の共有持分のみの買取りの他、融資が付かないような収益マンションの買取りを行っております。不動産のことでお悩みなら、ジャパンケルモにお気軽にご相談いただければと思います。
